sobota, 11 grudnia 2010

Bank Gospodarstwa Krajowego

Już od 7 czerwca 2010 roku obowiązuje w Polsce nowelizacja ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz.U. 2010 nr 76 poz. 493), która właściwie została wymuszona przez wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka. Nowelizacja wprowadza do ustawy zasady uzyskiwania premii kompensacyjnych na remonty starych kamienic objętych w przeszłości czynszem regulowanym.

Za pomocą tej premii państwo polskie zamierza zrekompensować właścicielom kamienic straty, które ponieśli w okresie funkcjonowania czynszu regulowanego. Obowiązujące wtedy przepisy nie były demokratyczne, bo pomijając już to, że nie pozwalały właścicielom nieruchomości mieszkalnych otrzymywać za wynajem swojej prywatnej własności jakichkolwiek zysków, uniemożliwiały także dokonywanie remontów budynków, które zamieniały się w ruiny.

Muszę jednak stwierdzić, że zamiary i chęci państwa odnośnie wypłaty tej rekompensaty są dość umiarkowane. Rząd zlecił wypłacanie premii Bankowi Gospodarstwa Krajowego (BGK), a właściwie jego Departamentowi Usług Agencyjnych, który prowadzi dosyć zagmatwaną grę, ale jej intencje są jasne – maksymalnie zaniżyć wysokość wypłacanej rekompensaty. Pracownicy BGK używają różnych wybiegów, żądając na przykład nie istniejących dokumentów, o których nie wspomina ustawa i wyłączając poszczególne lokale z podstawy naliczania premii, bo premia uzależniona jest od ilości metrów kwadratowych, na których obowiązywał czynsz regulowany. Powszechnie przecież wiadomo, że w okresie objętym rządami ustawy o najmie lokali mieszkalnych, za który przysługuje rekompensata, innych czynszów być nie mogło.

Gdy przebrnęliśmy przez cała, żmudną procedurę, po wykluczeniu przez BGK, części lokali pracownicy Banku przysłali wreszcie decyzję o przyznaniu premii. Zakończyliśmy remont kamienicy i chcielibyśmy wreszcie sprawę sfinalizować, bo wykonawcy czekają na obiecane wynagrodzenie. Pracownicy BGK nie są jednak pewni jakie mamy im przekazać dokumenty, żeby mogli premię wypłacić. Twierdzą, że nigdy jeszcze takiej premii nie wypłacali.
Wygląda na to, że Europejski Trybunał Praw Człowieka będzie miał jeszcze dużo pracy przy demokratyzacji polskiego prawa.

środa, 27 października 2010

Woda natury swej nie zmieni

Firmy budowlane w całej Polsce popełniają grzech pośpiechu i nadmiernej oszczędności ocieplając budynki bezpośrednio po postawieniu ścian. Podczas procesu budowy budynku zużywa się duże ilości wody, która musi z budynku wyjść, odparować ze stropów, filarów i ścian. Proces budowy wymaga więc technologicznej przerwy, żeby masy wody mogły spokojnie odparować na wolnym powietrzu.
Tymczasem budowlańcom zależy na tym, żeby jak najszybciej oddać obiekt i skasować należność, więc starają się skracać przerwy technologiczne do minimum. Dodatkowo oszczędzają na powtórnym stawianiu rusztowania i mając je już postawione do budowy ściany od razu ją ocieplają.
Efekt tej praktyki jest taki, że woda nie mogąc swobodnie odparować na zewnątrz, zawilgaca i zagrzybia wnętrze budynku, stając się zmorą przyszłych użytkowników i zarządców. Budowlańcy kończą budowę, kasują należność i ulatniają się, natomiast wilgoć się nie ulatnia tylko zostaje w budynku.
Naprawy gwarancyjne? odszkodowania za wypaczone przez wilgoć parkiety i boazerie? Życzę powodzenia w sądzie, wykonawca budynku ma zazwyczaj kilku podwykonawców, każdy z nich również zatrudnia obce firmy, a umowy między nimi są często bardzo skomplikowane i odpowiedzialność dość mętna.

W drodze do pracy codziennie przechodzę obok budowanego właśnie na Dworcowej apartamentowca i widzę jak ocieplają jego ściany, dosłownie kilka dni po wylaniu ostatnich stropów. Zastanawiam się ilu frajerów kupi w nim lokale.

środa, 13 października 2010

Premia kompensacyjna

Właściciele kamienic składają wnioski o przyznanie premii kompensacyjnej zgodnie z art. 15 ustawy z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów. Premia ta ma być odszkodowaniem za okres, w którym państwo ludowe wymuszało na właścicielach stosowanie czynszu regulowanego, czyli sztucznie zaniżonego, który poprzez nie dofinansowanie powodował dewastację nieruchomości. Wypłata premii ma być dopłatą Państwa do remontów nieruchomości, ma jej dokonywać Bank Gospodarstwa Krajowego, tyle mówi teoria.

Tymczasem Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który te wnioski weryfikuje, żąda od właścicieli potwierdzonych notarialnie decyzji administracyjnych o przydziale lokali. Pracownicy BGK oślepiająco błysnęli swoją niekompetencją i to nie tylko dlatego, że ustawa nic nie wspomina o owych decyzjach.
Decyzje administracyjne o przydziale lokalu mieszkalnego wydawał organ władzy ludowej, były one bardzo nieprecyzyjne co do metrażu lokali, a przecież wysokość premii kompensacyjnej uzależniona jest od metra kwadratowego. Poza tym zdarzało się, że kilka decyzji wydawano na jeden lokal, który był później dzielony. Przede wszystkim jednak, decyzje wystawiane były w dwóch egzemplarzach, jeden dla lokatora i jeden zachowywał organ wydający. Dlatego żądanie przekazania decyzji od właścicieli kamienic, poza tym że jest pozbawione sensu, ma charakter szykanowania tych właścicieli przez urzędników państwowych, co staje się w „demokratycznej” Polsce dość powszechne.

środa, 8 września 2010

Z życia zarządcy nieruchomości

Całkiem realny i rzeczywisty problem pojawił się gdy ktoś zaczął wybijać otwory okienne w ścianie szczytowej budynku gospodarczego, postawionej na granicy nieruchomości. Właściciel działki, do której przylega przedmiotowa ściana ma już sprecyzowane plany budowy na swojej działce budynku, więc zgodnie z prawem zgłosił sprawę do tzw. Powiatowego Nadzoru Budowlanego w Bydgoszczy. Otwory wybijane są na dziko, bez zezwolenia organu budowlanego, bez zgody właściciela przylegającej nieruchomości.

Rzecz cała dzieje się w centrum Bydgoszczy. Urzędnicy byli już kilka razy na miejscu budowy w godzinach urzędowania i zabraniali dalszego wybijania ale zdarza się, że prace kontynuowane są w godzinach popołudniowych. Tymczasem przeciąga się sprawa ustalenia właściwego winowajcy. Właścicielka nieruchomości, na której terenie trwają prace mieszka w Warszawie, opiekę nad swoimi nieruchomościami w Bydgoszczy zleciła kancelarii adwokackiej. Kancelaria wynajmuje zarządców i biuro rachunkowe. Zarządca przedmiotowej nieruchomości zlecił firmie budowlanej urządzenie mieszkań w dawnym budynku gospodarczym. Firma wzięła podwykonawcę, który wybija otwory okienne. Wszyscy twierdzą, że są bez winy.

sobota, 4 września 2010

Zarządzanie w skali państwa

Jeżeli powodzianie wygrają sprawę o odszkodowanie to tak zwany Skarb Państwa będzie musiał im zapłacić wielomilionowe sumy. Domyślasz się czytelniku z czyich pieniędzy? Tak, tak z naszych, Twoich i moich. Nasze podatki, które normalną koleją rzeczy są przeznaczone na renty i emerytury, szkolnictwo, służbę zdrowia, wojsko, policję ….. itd., będą musiały zaspokoić roszczenia powodzian.



Czy to Twoja, czy moja wina, że do dzisiaj nikt nie naprawia wałów przeciwpowodziowych, bo nikt nie wie w czyjej to jest kompetencji? Przecież każdego roku w Polsce jest powódź i nikt kuśwa (przepraszam) nic nie robi, żeby temu zapobiec tylko się wszyscy kuśwa (przepraszam) dziwią, co roku od nowa, że tyyyyle wody spadło. Pomagają powodzianom i na tym koniec. Kto odpowiada za stan techniczny budowli przeciwpowodziowych? Wojewoda? Starosta? Wójt? Sołtys? Nie wiadomo. Jeżeli to będzie sołtys to trzeba mu dać na ten cel fundusze.

Sprawę kompetencji powinien już dawno ustalić ustawodawca, a skoro się tak nie stało to niech posłowie składają się na odszkodowania dla powodzian. Dlaczego my, społeczeństwo, mamy być karani za czyjąś niekompetencję? Osobiście wolałbym, żeby te kilka, kilkanaście lub kilkadziesiąt milionów zostało zagospodarowane na budowę kawałka autostrady, naprawę kilku ulic, wyposażenie kilku szkół lub wzmocnienie wałów przeciwpowodziowych. Znając jednak polskich polityków i ich odpowiedzialność za społeczeństwo, zdaję sobie sprawę, że rząd wypłaci odszkodowania z budżetu i nie zrobi nic, żeby zapobiec powodzi w przyszłym roku.

czwartek, 8 lipca 2010

Wspólnoty mieszkaniowe

Wcale nie są tak zgodne i jednomyślne jakby się zdawało. Nawet jeżeli właściciele lokali potrafią zająć wspólne stanowisko wobec zewnętrznego podmiotu –firmy lub właściciela sąsiedniej nieruchomości – to już w trakcie wewnętrznych rozliczeń dochodzi między nimi do ostrych konfliktów. Najczęściej ich podłożem jest:
1.Korzystanie z ograniczonej na terenie każdej nieruchomości ilości miejsc parkingowych, na tym tle często dochodzi do gwałtownej wymiany zdań, gróźb, a czasami nawet do rękoczynów.
2.Rozliczanie kosztów ogrzewania. Gdy budynek nie jest wyposażony w podzielniki i wszyscy mieszkańcy rozliczani są według ilości metrów powierzchni lokalu ostrą kłótnię wywołuje otwarte jesienią lub wiosną okno, które wywołuje komentarze: „ten to się wietrzy, a my wszyscy za to płacimy”. Z kolei tam gdzie są podzielniki kosztów lub indywidualne ciepłomierze często zdarzają się podejrzenia o kradzież ciepła przez ściany i stropy, bo gdy jeden właściciel zakręca swoje grzejniki, żeby zaoszczędzić, jego sąsiedzi muszą swoje grzejniki mocniej odkręcić.
3. Rozliczanie zużycia wody, tam gdzie każdy lokal wyposażony jest w wodomierz, suma wskazań wszystkich wodomierzy lokalowych jest zazwyczaj mniejsza niż wskazanie wodomierza budynkowego. Pozostaje pewna ilość wody nie wykazana na wodomierzach lokalowych i trzeba ją jakoś rozliczyć. Zdziwilibyście się wiedząc ile godzin można spędzić na zebraniu wspólnoty ustalając sposób rozliczania tej wody.
Oczywiście oprócz tych trzech zdarza się jeszcze wiele innych przyczyn konfliktów we wspólnotach mieszkaniowych, takie jak ilość wyrzucanych śmieci, ilość mieszkających w lokalu osób, nie gaszenie światła w piwnicach, itp., itd. Pamiętam, że kiedyś wielką aferę wywołały trzy koty, przyjechali bydgoscy animalni i dwie gazety. Jedna pani wyjęła okienko, żeby kotki mogły się schować w piwnicy przed zimnem w, a sąsiedzi ją prawie zlinczowali.

niedziela, 6 czerwca 2010

Z życia wzięte

Powszechnie wiadomo, że nie wolno używać butli gazowych w budynkach wielomieszkaniowych, w których istnieje i funkcjonuje instalacja gazu ziemnego. Jest to zabronione przez Prawo budowlane. Pomijając już fakt, że gaz ziemny i butlowy mają odmienne właściwości i każdy z nich inaczej się zachowuje, butle stwarzają duże zagrożenie w przypadku pożaru. Zanim strażacy wejdą do płonącego budynku, zawsze odcinają dopływ gazu na głównym kurku, umieszczonym zwykle na elewacji. Po odcięciu gazu wchodzą śmiało do budynku sądząc, że są bezpieczni. Odcięcie gazu sieciowego nie chroni ich jednak przed wybuchem butli.

Butle są użytkowane w wielu budynkach lokatorskich, mieszkańcy dogrzewają się propanem i gotują na nim posiłki. Często się to zdarza, gdy gazownia wyłączy im gaz za zadłużenie lub gdy nie mają wogóle instalacji gazowej z powodu braku wolnych przewodów spalinowych – wtedy kominiarz dopuszcza użytkowanie wyłącznie kuchenki elektrycznej. Butle z propanem są plagą kamienic czynszowych, lokatorzy używają ich mimo możliwości zatrucia się spalinami i stwarzania zagrożenia dla sąsiadów i strażaków.

Zarządcy nieruchomości i administratorzy budynków próbują z tą plagą walczyć ale jest to walka z wiatrakami. Jedyne co może zrobić administrator po stwierdzeniu użytkowania takiej butli to pogrozić lokatorowi palcem i słownie lub pisemnie zakazać jej używania. Lokator takie zakazy ma gdzieś, a przed kolejną wizytą administratora chowa butlę na chwilę do szafy. Na pomoc ze strony Straży Pożarnej lub Straży Miejskiej nie może administrator liczyć, bo te służby zasłaniają się przepisami twierdząc, że nie wolno im wchodzić do mieszkań. Tak więc kolejny przepis w naszym prawie pozostaje na papierze.

piątek, 28 maja 2010

Jacy wyborcy, tacy politycy

Dochodzę do wniosku, że cała bieda w naszym kraju i spotykające Polaków klęski, biorą się ze słabej kompetencji i małej wiedzy wybieranych przez nas polityków, którzy obsadzają kluczowe stanowiska w państwie. Utarł się taki zwyczaj, że polityk może nie wiedzieć o czym mówi i co powinien zrobić, byle tylko był popularny. No i politycy zabiegają o tą popularność, bo takie są oczekiwania opinii publicznej. Pamiętam na przykład, że przed ostatnimi wyborami prezydenckimi niektóre sondaże brały poważnie pod uwagę Tomasza Lisa, właśnie ze względu na popularność, a nie wiedzę, doświadczenie czy umiejętności. Jeżeli chcemy, żeby prezydent był osobą popularną, wybierzmy Kubę Wojewódzkiego albo Dodę Elektrodę.
Niewiele wspólnego z wiedzą, kompetencją i praktyką mają wymysły naszych posłów. Większość podejmowanych przez sejm ustaw zawiera nieprecyzyjne i nieżyciowe artykuły, których nikt nie bierze poważnie. Często nie ma w nich żadnych sankcji, ani wskazania kto ma je egzekwować. Jedyne precyzyjne aż do bólu ustawy, spośród tych które czytałem dotyczą podatków. Bez żadnego jednak skutku można szukać w ustawach na przykład tego, kto i za które pieniądze powinien budować i utrzymywać wały przeciwpowodziowe oraz kto odpowiada przed obywatelami za ich całość.
Szkoda, że tacy ludzie jak Jerzy Buzek to w naszym kraju rzadkość. On zdawał sobie sprawę, że będzie najmniej popularnym politykiem w Polsce, a przecież nie zawahał się przed wprowadzaniem reform. Nie do końca może były one dobrze dopracowane i nie do końca udało mu się je wprowadzić ale pan Buzek w ich wprowadzanie się zaangażował nie myśląc o popularności i następnej kadencji. Po nim już nikt nigdy żadnych gruntownych reform nie wprowadzał.

środa, 26 maja 2010

Mozaika

Na jakość zarządzania nieruchomościami duży wpływ mają zaszłości, które miały miejsce wtedy, gdy władze ludowe zaczęły ubezwłasnowolniać właścicieli nieruchomości. Wskazywano, że kamienicznicy to wrogowie klasy pracującej oraz obciążano ich różnymi obowiązkami, za pomocą przepisów prawa, co stało się przyczyną powolnego rujnowania ich budynków. Zobowiązano właścicieli kamienic do sprzątania i odśnieżania terenu nieruchomości oraz przylegających do nich chodników i ulic, płacenia za wywóz śmieci i za dostawę wody zużywanej przez lokatorów.

Lokatorów, których często wbrew właścicielowi kwaterowały w należącym do niego budynku organy administracji, a więc władze. Właściciel kamienicy nie miał nawet wpływu na wysokość czynszu za wynajmowanie lokali w swoim własnym budynku. Niskie czynsze były jedną z głównych przyczyn doprowadzenia budynków do ruiny. Często właścicielowi nie wystarczało pieniędzy na remonty dachu lub wymianę instalacji. Część kamieniczek na Bydgoskiej Wenecji na przykład już nie nadaje się do remontu, bo niewykonanie w porę napraw spowodowało zupełną ich dewastację.

Funkcjonujący w ten sposób system zubożał właścicieli kamienic, którzy często nie mięli innych dochodów i nie było ich stać na wymagane od nich płatności. Wielu z nich było zmuszonych do przekazywania swojej własności w zarząd tzw. Związkowi Właścicieli i Zarządców Domów, która to instytucja dokonała dalszej ich dekapitalizacji. Zarządzając nie swoim majątkiem, dorabiała się ona głównie na pozorowanych remontach: dzięki półlegalnym układom zaciągała olbrzymie kredyty na rzekome kapitalne remonty kamienic, a pieniądze defraudowała. Kamienice niszczały więc, a ich hipoteki były coraz bardziej obciążone.

Innym czynnikiem dewastacji kamienic, także tych na Wenecji, to lokatorzy. Stworzenie systemu, w którym zakwaterowanie lokatora odbywało się niezależnie od właściciela budynku, stało się przyczyną zwykłego wandalizmu. Lokatorzy nie szanowali własności kamienicznika, który i tak nie mógł ich z mieszkania wyrzucić. Często niszczyli bezmyślnie i jakby na złość właścicielowi. Dowodem na to był i jest wygląd niektórych klatek schodowych i elewacji.

Czy coś się zmieniło od czasów Polski Ludowej? Niewiele. Czynsze powoli się uwalniają. Właściciele nieruchomości zaczęli się zrzeszać i założyli stowarzyszenia, ale są nadal lekceważeni przez państwo i wygląda na to, że tak jeszcze długo pozostanie. Instytucje takie jak ZWiZD funkcjonują nadal i mają się dobrze. Sądy ze względów humanitarnych nie nakazują eksmisji na bruk, tylko do lokalu socjalnego. Lokale socjalne do 2015 roku zobowiązane są dostarczać gminy, które jednak zasłaniają się brakiem środków. Problem więc pozostaje.

Lokatorzy nadal nie płacą i nie można się ich pozbyć. Państwo polskie nadal nie ułatwia właścicielom nieruchomości życia. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych jest tak skonstruowana, że wynajmujący lokal musi zapłacić podatek od czynszu, nawet wtedy, jeżeli tego czynszu nie otrzyma. Na Bydgoskiej Wenecji nie płaci czynszu większość lokatorów. Nie dlatego, że ich na to nie stać, tylko dlatego, że czują się bezkarni. Widzą, że inni nie płacą i nikt im nie może nic zrobić. Dodatkowo znajdują dla siebie usprawiedliwienie, że za zamieszkiwanie w takich zdewastowanych budynkach to im powinno się dopłacać.

Wszystkie te problemy dotyczą poszczególnych budynków w różnym stopniu. Kamieniczki, w których usytuowane są lokale użytkowe mają się lepiej. Gorzej wyglądają te, których własność jest podzielona na drobne części ułamkowe. Jeżeli kamieniczka ma jednego właściciela łatwiej mu uzyskać dofinansowanie od Państwa lub Unii. Niektóre z budynków, a czasami tylko ich części, wykupili zamożni inwestorzy. Odnowili i wyremontowali w miarę możliwości. Wygląda to pięknie, niestety jest miejscowe. Stąd właśnie się bierze swoista mozaika. Żaden inwestor nie będzie chciał kupić nieruchomości z lokatorami, dopóki nie zmienią się przepisy. Przy tych dzisiaj obowiązujących musiałby procesować się z tymi lokatorami przez kilka lat.

wtorek, 25 maja 2010

Eksmisje

Zarządcy muszą przestrzegać prawa, a to, co by o nim nie mówić nie jest w naszym kraju najlepsze. Przepisy ustalają niestety politycy, którzy ze względu na wybory i kadencje nie chcą narażać się swoim wyborcom. Zarządcy budynków czynszowych są więc czasami bezsilni wobec lokatorów,a tych nie płacących jest coraz więcej ,a tylko nielicznych naprawdę nie stać na płacenie czynszu. Większość przyzwyczaiła się, że muszą mieć kablówki, komputery, internet, piwo, itp., nie muszą natomiast płacić czynszu. Dokładnie nic za to nie grozi, nawet jeżeli jest wyrok, nie ma eksmisji, bo nie ma lokalu socjalnego, bo na bruk nie wolno..

Urzędnicy zarządcom nie pomagają, rozkładają ręce, bo nie ma lokali socjalnych, nie ma pieniędzy na ich budowę, bo nie ma pieniędzy na remonty, bo ... mają to gdzieś. Pracują 8 godzin i dostają stałą, niezłą pensję, po co mają kombinować i zakłócać sobie spokój urzędowania. Przecież te czynsze, które nie wpływają do ADM-ów to niby nie ich pieniądze, a te, które nie wpływają na konta innych właścicieli nieruchomości, tym bardziej.

Budynki wyglądają coraz gorzej, robią się z nich ruiny, bo jeżeli ktoś nie płaci za mieszkanie czynszu dlaczego miałby je szanować? Dlaczego miałby zwracać uwagę dzieciom i tzw. młodzieży, żeby nie rozbijali domofonu, nie zdrapywali tynku, nie brudzili ścian, itd. Klatki schodowe zamieniają się więc w ohydne nory, przypominające scenografię horrorów. Trudno spodziewać się remontów przy braku wpływów, a szeregi nie płacących ciągle rosną, bo nikt nie pociąga ich do odpowiedzialności. Tymczasem ci, którzy mimo wszystko jeszcze na razie płacą, aż zgrzytają zębami wchodząc po schodach i wstydzą się zaprosić znajomych, żeby ci nie skojarzyli ich z menelami

Pomimo ograniczeń prawnych i braku możliwości eksmisji na bruk, jest pewien przepis, art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że komornik nie może odstąpić od eksmisji jeżeli wynajmujący, czyli np. gmina wskaże dłużnikowi lokal zastępczy. Powinien taki lokal nadawać się do zamieszkania i zapewniać 5m2 na osobę. Cóż zatem prostszego niż wskazać jednej rodzinie nie płacącej czynszu lokal, w której mieszka druga podoba rodzina? Zaręczam że obydwie odczują dyskomfort.

Trudno przy tym przecenić zbawienny wpływ, jaki takie przekwaterowanie wywrze na innych lokatorach. Na wieść o jednym takim przekwaterowaniu w mieście około 80% dłużników błyskawicznie podejmie rozmowy w sprawie spłaty swojego zadłużenia, a ci, którzy cały czas jeszcze płacą utwierdzą się w tym postanowieniu. Tylko kto miałby taką rzecz zorganizować? Taka sprawa to zawsze problemy i kłopoty, zakłócenie spokoju, dużo załatwiania. Nigdy tego nie doczekamy jeżeli mają to zrobić urzędnicy, którzy nie widzą w tym swojego interesu.